До вересня маємо сплатити податок на нерухомість. Що варто знати про це .

Експерти не радять зволікати з оплатою, чекаючи, доки податковий борг стане “непідйомним”. Та й штрафи за несплату ніхто не скасовував…

До 1 липня українці мали отримати від податкової повідомлення-рішення про сплату майнових зборів. Поміж них – транспортний і земельний податки, а також податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Довкола останнього – чи не найбільше непорозумінь. Адже дехто ніяк не звикне, що відповідно до внесених у 2013 році змін до Податкового кодексу, наші “понаднормові” квадратні метри оподатковуються. А органи контролю й досі не мають повної бази об’єктів оподаткування та їх власників. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно запрацював 2011 року, і частину об’єктів нерухомості до нього й досі не внесено.

Додаткові проблеми – у випадках, коли одна й та ж фізична особа володіє нерухомістю у різних населених пунктах. Тому повідомлення про необхідність сплати цього державного збору, як і у попередні роки, отримали не всі наші співвітчизники, яких стосується відповідна законодавча норма. Але радіти тим, хто поки що “обділений увагою” податківців, не варто. Може “не пронести”. Краще “виявити свідомість” й самостійно звернутися до податкових органів з документами, що засвідчують право власності на житло та інші об’єкти нерухомості. Або сплатити розраховані самостійно суми через особистий електронний кабінет платника податків.

Аби уникнути ймовірних штрафних санкцій у майбутньому. А також вберегтися від значних витрат, які можуть “раптом” лягти на ваші плечі у наступні роки. Адже, за законом, податкова може виставити рахунок за той чи інший податковий період упродовж 1095 днів (трьох років) по його завершенні. Тобто, несплачений зараз податок за 2019 рік вам можуть нарахувати у 2022-ому. Разом із податками за 2020-ий і 2021-ий. А це може бути “кругленька” сума, яку, за законом, треба буде сплатити не пізніше, ніж за 60 днів після отримання повідомлення.

Платники та база оподаткування Згідно із Податковим кодексом України, платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які мають у власності об’єкти житлової нерухомості. Тобто, те, що власник не зареєстрований у будинку або квартирі, не може бути підставою для звільнення його від оподаткування. Це ж, зокрема, стосується й нерухомості, що здається в оренду.

Ні кількість орендарів, ні їхні можливі пільги на розмірі оподаткування не позначаться. Якщо ж об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох людей, податок платитиме кожен із них за належну йому частку. За неповнолітніх дітей – власників нерухомості податок сплачують їхні батьки чи опікуни.

1. Про винятки. Не є об’єктами оподаткування: будівлі дитячих будинків сімейного типу; об’єкти житлової нерухомості, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину; об’єкти житлової нерухомості, що належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховують п’ятьох та більше дітей. Звільняють від оподаткування гуртожитки і житлову нерухомість, непридатну для проживання, у тому числі – у зв’язку з аварійним станом.

2. Про “пільгові” метри. Податок нараховують та сплачують за площі нерухомості, що перевищують встановлений “пільговий” розмір, на який зменшують базу оподаткування. Ці параметри останнім часом не змінювалися. Йдеться про пільги для: квартири/квартир (незалежно від їх кількості) – на 60 м²; житлового будинку/будинків (незалежно від кількості) – на 120 м²; різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – на 180 м². Отже, фізичні особи – власники нерухомості податок платитимуть тільки за “понаднормові” квадратні метри.

3. Про “багатих” домовласників і орендодавців. До того ж, пільга не надається, якщо площа житла перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, та на об’єкти оподаткування, що використовуються власниками для одержання доходів (надаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності). Деталізуємо: повністю оподатковуються об’єкт/об’єкти, загальна площа якого/яких перевищує 300 квадратних метрів (для квартири, квартир), 500 “квадратів” для будинку. До того ж, суму оподаткування такого житла щороку збільшують на 25 тисяч гривень. Особи, які здають житлову нерухомість в оренду (лізинг) повинні сплачувати податок, починаючи з першого квадратного метра. Як і фізичні особи-підприємці, котрі зазначили своє житло як податкову адресу і фактично здійснюють діяльність у власній квартирі чи будинку.

4. Про “неліквідну” господарську нерухомість. Окрім пільг у вигляді “неоподатковуваних квадратних метрів”, визначених Податковим кодексом, сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад можуть встановлювати додаткові преференції зі сплати податку на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості для громадян з урахуванням їхнього майнового стану та рівня доходів, а з об’єктів нежитлової нерухомості – залежно від майна, яке є об’єктом оподаткування. Таким чином вдається уникати вимоги щодо оподаткування, приміром, вбиралень “на городі”, “допотопних” клунь, хлівів та інших господарських споруд у сільській місцевості.

5. Про новобудови. Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості, податок сплачується фізичною особою-платником, починаючи з місяця, коли виникло право власності на такий об’єкт. Проте, за введений в експлуатацію, але не зареєстрований у встановленому законом порядку об’єкт податок на нерухомість не стягується. Ставки оподаткування Розмір податку встановлюють сільські, селищні, міські ради або ради об’єднаних територіальних громад, залежно від місця розташування (зональності) і типів таких об’єктів нерухомості (стаття 266.5 Податкового кодексу).

При цьому законодавець обмежив максимальну ставку податку – не більше 1,5 % від мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року за 1 м². У 2020 році податок сплачуємо за 2019 рік, тож максимальна ставка податку – 62,59 гривень за м² (4173 гривень х 1,5%). Утім, максимальна ставка діє в небагатьох населених пунктах країни. Як, приміром, засвідчив аналіз даних ГУ Державної податкової служби у Київській області, розмір податку у регіоні коливається від 0,01% (42 копійки) до згаданих уже 1,5% мінімальної заробітної плати за квадратний метр. Переважна більшість місцевих органів влади ухвалили рішення про оподаткування нерухомості на рівні 0,5% мінімальної зарплатні (20,9 гривень). Київська міська рада затвердила понижувальний коефіцієнт (0,75) У столиці ставку податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, встановлено у 1,5% розміру мінімальної заробітної плати. Однак Київська міська рада затвердила понижувальний коефіцієнт (0,75). Отже, ставка оподаткування за минулий рік – 46,95 гривень за 1 квадратний метр бази оподаткування. Податок за 2018 рік був вищим – 55,85 гривень.

Нарахування і сплата податку

Громадяни сплачують податок на підставі згаданого вже податкового повідомлення-рішення. До 1 липня орган державної податкової служби мав надіслати розрахункову суму оподаткування нерухомості за минулий (2019) рік. Таке повідомлення надсилають за місцем податкової адреси фізичної особи (місцем реєстрації). Якщо платник змінив місце реєстрації та не повідомив про це податкову, не живе за місцем реєстрації чи виїхав за кордон, повідомлення він не отримає. Таким людям пропонують обов’язково звернутися з документами про право власності на майно й документами, що посвідчують особу, до податкової за місцем реєстрації (проживання).

1. Терміни й порядок оплати.

Сплачується податок з об’єкта/об’єктів житлової нерухомості фізичними особами протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до місцевого бюджету. Сплатити можна як в установах банків, так і у поштових відділеннях, а також через Електронний кабінет за допомогою сервісу “Стан розрахунків з бюджетом”. Громадяни, які мешкають у сільській місцевості, можуть сплачувати податки та збори через каси сільських рад або рад об’єднаних територіальних громад.

2. Якщо рахунок “не виставили”…

Водночас, якщо ДПС вчасно не надіслала (не вручила) податкове повідомлення-рішення, штрафні санкції до платника не застосовуються (пп 266.10.2 п. 266.10 ст. 266 ПКУ). Але… Як уже зазначалося, податок вам можуть нарахувати й одразу за три попередні роки. Річ у тім, що податкові органи надсилають повідомлення-рішення у випадку, якщо об’єкт нерухомості є в Реєстрі об’єктів нерухомого майна. Цей реєстр і досі не впорядковано. Тому й отримують податкові повідомлення не всі. Аби уникнути випадків “виставляння” податкового боргу за три роки, власники нерухомості, котрі мають платити податок, але не отримали податкового повідомлення-рішення, можуть звернутися до податкового органу за місцем проживання (реєстрації) для звірки даних. Як і ті, хто не згоден із нарахованими податківцями сумами. Йдеться про уточнення щодо: об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку; розміру загальної площі об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника; права на користування пільгою із сплати податку; розміру ставки податку; нарахованої суми податку. При виявленні розбіжностей між даними податкових органів й відомостями, підтвердженими фізичною особою на підставі оригіналів відповідних документів, суму податку перерахують. Податковий орган надсилає (вручає) нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє повідомлення вважається скасованим (відкликаним).

3. Можливості оскарження рішення податківців.

Податкове повідомлення-рішення про визначення суми грошового зобов’язання платника податків або будь-яке інше рішення контролюючого органу може бути скасоване контролюючим органом вищого рівня у разі його адміністративного оскарження та в інших випадках – якщо встановлять невідповідність таких рішень законодавству. Наступний етап – звернення незгодного із нарахуваннями платника до суду – з позовом щодо визнання протиправним та/або скасування рішення контролюючого органу. При цьому грошове зобов’язання вважається неузгодженим до набрання законної сили судовим рішенням. І якщо суд скасує податкове повідомлення, жодні фінансові санкції до платника не застосовують.

4. Штрафи й пеня. Щодо штрафних санкцій за прострочення сплати узгодженого податкового зобов’язання, то вони такі: при затримці до 30 календарних днів (включно), наступних за останнім днем строку сплати грошового зобов’язання, – 10% суми податкового боргу; при затримці більше 30 календарних днів – 20% погашеної суми податкового боргу. Також після того, як спливуть терміни погашення узгодженого грошового зобов’язання, на суму податкового боргу нараховується пеня – 120% річних на розмір облікової ставки Національного банку України. Нині – це 6%. Станом на 1 січня 2019 (звітного) року – 18%. Тобто, пеню нараховуватимуть у розмірі 21,6% річних. “Плюс” 216 гривень за кожну несплачену тисячу.

(Не)ефективність податку не нерухомість. Як поліпшити адміністрування Ефект від впровадження податку на нерухомість для місцевих бюджетів доволі значний. Утім, кажуть експерти, наразі вдається акумулювати лише 50-70% можливих сум. Приміром, за даними Міністерства фінансів, за підсумками 2019 року від сплати податку на нерухоме майно до місцевих бюджетів надійшло 4,9 млрд гривень.

З одного боку, це на 1,2 мільярда більше, ніж у 2018-ому. З іншого, у відомстві підрахували: через несплату цього податку місцеві кошториси щороку недоотримують щонайменше 2 мільярди гривень. Головна причина – відсутність повної бази об’єктів оподаткування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За оцінками експертів, до 40% такого майна в Держреєстрі майже через десятиліття після його створення відсутні. “Це дуже важливий податок, – і з точки зору наповнення місцевої казни, і так би мовити з огляду на “соціальну справедливість”, – коментує директор Інституту соціально-економічної трансформації Ілля Несходовський, – бо дозволяє хоча б мінімально згладжувати розбалансування, пов’язане зі статками людей з малими доходами, котрі майже не мають активів, і тими, хто володіє значними площами нерухомості й використовує їх не лише для особистих потреб, а й для отримання прибутків. Причому, цей податок, по ідеї, мав би дуже легко адмініструватися. Адже враховує дані загальнодоступних реєстрів і має прозору формулу розрахунку: коли кількість квадратних метрів, що перевищують норму, множать на ставку, визначену органами місцевої влади…”. Насправді ж, за словами економіста, багато об’єктів нерухомості залишаються поза базою оподаткування.

Зокрема, й через штучно створені перепони – тому, що є багато зацікавлених у такому статус-кво. Внесення до реєстрів необхідної інформації в усілякий спосіб блокують, до цього часто “не доходять руки”. До того ж, деякі об’єкти під різними приводами довго не реєструють. Що також “рятує” їхніх власників від оподаткування. Крім цього, Несходовський радить змінити деякі механізми сплати податку. “Зараз умовою сплати є отримання податкового повідомлення-рішення. Вважаю, це неправильний підхід. Люди ж не завжди живуть за місцем реєстрації чи розташування нерухомості. Як результат, вони не отримують такі повідомлення і, відповідно ігнорують сплату податку, ніби отримуючи “податкову індульгенцію”. Й дуже часто йдеться про відсутність оподаткування доволі великих об’єктів – приміром, котеджів площею 500-600 квадратних метрів”. Висновок експерта: адміністрування податку треба поліпшувати, державні реєстри – якомога швидше наповнювати. Це – спільне завдання податківців і місцевої влади. Зокрема, “з метою збільшення надходжень до місцевих бюджетів податку на нерухоме майно органи місцевого самоврядування повинні забезпечити повноцінну роботу щодо інформаційного наповнення Державного реєстру прав на нерухоме майно і перенесення архівної інформації про права власності на нерухоме майно з паперових носіїв до електронної бази. Це дасть змогу податковим органам отримати інформацію для нарахування відповідних зобов’язань”, – наголошують у Міністерстві фінансів.